Embora aconteça todos os anos, o “acerto” de contas com a Receita Federal costuma gerar muitas dúvidas até mesmo entre os mais experientes. Os pontos de interrogação persistem na cabeça de muitos quando se fala no imposto de renda para aluguel de temporada, principalmente porque essa atividade ainda recente no Brasil e no mundo. Até mesmo pelo fato de a profissão não ser reconhecida de forma específica junto ao Leão, há uma série de particularidades que devem ser levadas em consideração no momento de fazer a declaração.
A primeira dúvida que começa a surgir é a seguinte: devo declarar os ganhos obtidos com aluguel de temporada em 2016 no imposto de renda de 2017? A resposta é, via de regra, sim. Até porque o imposto de renda é uma forma com que o governo tem de avaliar se é legal o seu ganho de patrimônio - ele é que monitora algumas transações, o que exige que você seja bastante fiel às informações registradas no momento da declaração.
Mas, para sermos mais específicos, listamos abaixo as três faixas tributáveis que são aplicáveis ao imposto de renda para quem gera renda com aluguel de temporada. Se você responder “sim”, a pelo menos uma das situações, deve separar a calculadora, um papel, uma caneta e abrir o notebook com o sistema da Receita Federal instalado, que pode variar conforme a sua atuação no segmento. Veja:
Hipóteses
- Seu imóvel está avaliado em mais de 300 mil reais (declaração);
- Se você gerar renda de aluguel mensal acima de R$ 1.903 (tributação);
- Se gerar renda de aluguel anual acima de R$ 28 mil (tributação);
Forma de recolhimento do imposto de renda para aluguel de temporada
Em se tratando de imposto de renda para aluguel de temporada, é comum que proprietários e gerentes de agências e imobiliárias tenham questionamentos relacionados à forma de recolhimento. Nessa etapa, estamos colocando em perspectiva a declaração anual (que, neste ano, encerra-se em 28 de abril) e a declaração mensal, que acontece por meio do Carnê Leão - um programa específico da Receita Federal que se contrapõe ao livro caixa, por exemplo, voltado a profissionais liberais. Em linhas gerais, se você se destacar ainda que, neste sistema, é possível escriturar receitas e despesas (de cada aluguel realizado, e não de forma consolidada no mês) e, na sequência, conferir se há ou não imposto a ser pago, já que o Darf (guia de recolhimento) é gerada automaticamente.
Há, ainda, a declaração feita a partir do programa mais comum, o Receitanet, e pelo DIMOB - nós explicamos as distinções abaixo.
Deduções possíveis
Nós sabemos que a operação do aluguel de temporada envolve custos por vezes elevados. Afinal de contas, não é necessariamente barato manter em ordem e atrativa uma propriedade perante concorrência crescente. Neste sentido, alguns proprietários questionam-se sobre se as melhorias feitas em um imóvel alugado por períodos curtos podem ser deduzidas do rendimento do aluguel no momento de declarar o imposto de renda.
A resposta para esse caso, que englobam as despesas com benfeitorias que agreguem valor direto ao imóvel locado - não ao consumo, e os demais abaixo é sim. A única prerrogativa é guardar as notas fiscais referentes a todos os valores que deseja que sejam deduzidos a fim de comprová-los junto à Receita Federal. São eles:
- Taxas de condomínio;
- Taxas de intermediação do negócio (pode variar dependendo do site de anúncios);
- Água;
- Luz;
- Internet;
- Impostos (IPTU).
Perfil do administrador de aluguel de temporada
A declaração do imposto de renda para aluguel de temporada também varia conforme a natureza das pessoas envolvidas na transação. Esse processo vai ser diferente se acontecer entre proprietário e hóspede quando comparado àquele entre agência/imobiliária de aluguel de temporada e empresa, por exemplo. Confira!
Pessoa física alugando para pessoa física + Pessoa física alugando para pessoa jurídica
Ambas as situações dão conta de proprietários de um imóvel que disponibiliza diretamente a propriedade para aluguel de temporada - sem intermédio de agência ou imobiliária, por exemplo. Nos dois casos, é necessário o uso da sistemática do Carnê Leão. Quando se recebe de pessoa física, deve-se procurar o campo específico para preenchimento de valores advindos de pessoa física.
A tributação é feita de forma proporcional ao valor recebido, segundo uma tabela progressiva oficial. Veja a tabela válida para o IR 2017, ano-calendário 2016: 
Já no caso de cliente de pessoa jurídica, quem retém e manda as informações ao proprietário é o locatário, ou seja, quem administra o imposto de renda não é você. Depois, você irá colocar em sua declaração anual de imposto de renda aquele informe de rendimentos (normalmente enviado entre janeiro e fevereiro). Por esse motivo, vale o alerta: informe seu hóspede acerca da necessidade de ele declarar as informações, igualmente a você. Se uma das partes falhar, vocês dois poderão cair na malha fria.
Pessoa jurídica para pessoa física + Pessoa jurídica alugando para pessoa jurídica
Pessoa jurídicas, que administram empresas voltadas ao aluguel de temporada, também podem ter de declarar imposto de renda. Nesse caso, os locadores são administradores, a agência ou a imobiliária. Esses profissionais, por sua vez, só pagam imposto por cima da comissão que receberam do proprietário de quem alugam as propriedades - valor esse que deve ser especificado em uma nota fiscal a ser emitida pelo administrador ao proprietário.
Aqui, a declaração de imposto de renda é feita anualmente a partir de um modelo específico denominado Declaração de Informações sem Atividades Imobiliárias (DIMOB), voltado a negócios com imóveis. A pessoa jurídica que aluga declara que recebeu comissão e discrimina cada aluguel com CPF ou CNPJ de quem alugou (em alguns casos, como no de pessoas estrangeiras, não tem CPF, pode ser enviado sem essa informação).
Outra obrigação passível nessa situação é passar todas as movimentações registradas para o proprietário, que terá que colocar tudo no sistema do imposto de renda de pessoa física. Por isso, é altamente recomendado que o administrador, mesmo que tenha um negócio ainda pequeno, tenha controle de tudo. A educação financeira logo no início das atividades é importante porque há uma obrigação de repassar informações precisas ao proprietário e também por conta do DIMOB.
Para auxiliar nesse controle acerca das informações, um software voltado à gestão do aluguel de temporada também é indicado, já que esse tipo de tecnologia prevê maior domínio sobre as transações e, claro, de registro. No modelo ideal, esse sistema permite que você armazene os dados e, na sequência, exporte-os diretamente ao DIMOB, ao Carnê Leão ou ao próprio Receitanet.
Há, ainda, as reservas feitas por pessoas jurídicas. Neste caso, é o locatário quem retém o imposto.
